La crisis de la vivienda en la UE
Europa hace frente a una crisis causada por el aumento de los precios de la vivienda y el incremento de los costes de la vivienda. La UE trabaja en un plan para hacer la vivienda más asequible.
Aumento del coste de la vivienda
Los precios de la vivienda en la UE han aumentado hasta un 60 % en promedio desde 2015; algunos Estados miembros han experimentado subidas de más del 200 % y los precios del alquiler y los costes de la energía también han seguido subiendo.
Al mismo tiempo, los ingresos de los hogares no han seguido el mismo ritmo, lo que ha hecho que muchos europeos tengan dificultades para cubrir sus gastos de vivienda. Aunque cada país y región de la UE se ve afectado de manera diferente, el amplio impacto de la crisis hace de ella una preocupación común para todos los europeos.
En la actualidad, la vivienda representa casi una quinta parte de los ingresos medios de los hogares de la UE y aproximadamente una de cada diez personas declara no poder pagar a tiempo su alquiler o hipoteca. En las principales ciudades de Europa, la presión es aún mayor: uno de cada diez residentes urbanos destina más del 40 % de sus ingresos a la vivienda.
Estos hechos limitan las opciones tanto para los compradores como para los posibles arrendatarios y convierten la asequibilidad en una preocupación económica y social importante en toda la Unión.
Los apartamentos en los principales centros urbanos europeos son cada vez menos asequibles
El siguiente gráfico muestra el porcentaje del salario que se prevé que se destine al alquiler en 2025 en las principales ciudades europeas. Una ratio del 100 % indica que para pagar el alquiler se necesita el salario completo, mientras que cualquier valor superior al 100 % significa que la renta supera el salario medio. En general, se considera la situación óptima pagar hasta el 30 % del salario en alquiler.
El gráfico representa el porcentaje del salario que se prevé que se destine al alquiler en 2025 en varias de las principales ciudades europeas.
Lisboa muestra el porcentaje más alto del salario que se prevé que se destine al alquiler, con un 116 %.
También se destina al alquiler una proporción importante del salario en otras ciudades, con un 74 % tanto en Barcelona como en Madrid.
Milán y Roma también destacan con un 72 % y un 65 %, respectivamente.
Un panorama de la vivienda desigual
Las condiciones de la vivienda varían considerablemente de un Estado a otro de la UE debido a las diferencias en estructuras de mercado, marcos jurídicos y sistemas financieros. En algunos Estados miembros, el mercado está dominado por quienes poseen una vivienda, mientras que en otros se recurre en gran medida al alquiler privado o a la vivienda de alquiler social.
Alrededor de dos tercios de los europeos son propietarios de su residencia, pero esta proporción difiere considerablemente de un país a otro. En los extremos opuestos del espectro, más del 90 % de los rumanos posee una vivienda, frente a algo más del 10 % de la población de los Países Bajos. Al mismo tiempo, más de una quinta parte de la población francesa depende de subvenciones al alquiler, mientras que esto solo se aplica al 0,6 % de los suecos.
Estas diferencias estructurales conforman la manera en que los países experimentan el aumento de los tipos de interés, la presión demográfica y la demanda en las áreas metropolitanas. En algunos Estados, la rigidez del mercado del alquiler hace subir los precios; en otros, la escasa construcción y la fuerte demanda han hecho que la vivienda en propiedad sea aún más inalcanzable.
La relación entre apartamentos y casas también varía dentro de los Estados miembros: casi el 72 % de los residentes urbanos vive en apartamentos, mientras que el 82 % de los residentes rurales vive en casas. Está previsto que la población urbana de Europa alcance el 83 % de aquí a 2050, por lo que se espera que se intensifique la presión sobre la vivienda, en particular en las ciudades de crecimiento rápido en las que la disponibilidad y la asequibilidad ya están bajo tensión.
Situación de la vivienda en los países de la UE: propiedad frente a alquiler
El gráfico que figura a continuación compara las situaciones de la vivienda en los distintos países europeos, mostrando diferencias en los porcentajes de vivienda en propiedad y en alquiler. Los datos destacan los porcentajes más altos de vivienda en propiedad en países de Europa Oriental como Rumanía, Bulgaria o Eslovaquia, en contraste con los porcentajes de alquiler más elevados en países como Austria, Alemania y Francia.
El gráfico muestra la situación de la vivienda en los distintos países europeos, mostrando el porcentaje de la población de cada país en cuatro categorías según su situación en materia de vivienda:
Propietario, sin hipoteca ni préstamo para vivienda: representa el porcentaje de personas propietarias de su residencia, sin hipotecas ni préstamos. Por ejemplo, Rumanía tiene la mayor proporción, con un 92,8 %.
Propietario, con hipoteca o préstamo: esta categoría representa a aquellas personas que poseen su vivienda pero tienen una hipoteca o un préstamo. En los Países Bajos, el 58 % de los propietarios de viviendas tiene hipoteca.
Arrendatario, alquiler a precio de mercado: esta categoría muestra el porcentaje de personas que alquila a precio de mercado. En Alemania, el 46,9 % de la población paga el precio de mercado, frente al 2,4 % de Bulgaria.
Arrendatario, alquiler a precio reducido o gratuito: esta categoría muestra el porcentaje de personas que paga una renta reducida o no paga nada. Por ejemplo, esto se aplica al 21,9 % de la población de Francia y solo al 0,6 % de la de Suecia.
El objetivo es ilustrar las diferencias entre la vivienda en propiedad y en alquiler en toda la UE, destacando los porcentajes más elevados de vivienda en propiedad en países de Europa Oriental como Rumanía y Bulgaria, en comparación con los porcentajes más elevados de alquiler en países como Croacia y Hungría.
Un plan de la UE de vivienda asequible
La política de vivienda es responsabilidad nacional, pues la UE no tiene competencia en este ámbito. Las autoridades regionales y locales suelen desempeñar un papel clave a la hora de abordar la crisis de la vivienda, pues son las responsables de aplicar las políticas correspondientes, gestionar la ordenación del territorio y la normativa sobre zonificación y ofrecer soluciones de vivienda asequible que aborden las necesidades específicas de la comunidad.
No obstante, las consecuencias de la crisis de la vivienda se extienden por todo el panorama económico y social de Europa. El aumento del coste de la vivienda afecta a la movilidad laboral, limita el acceso al empleo y a la educación y contribuye a las desigualdades entre regiones y grupos sociales. Estos efectos transfronterizos otorgan al problema una clara pertinencia para la UE.
Conscientes de esta situación, los dirigentes de la UE debatieron la situación de la vivienda en el Consejo Europeo de octubre de 2025 e invitaron a la Comisión Europea a presentar un plan de vivienda asequible que apoye los esfuerzos de los Estados miembros en este ámbito. La publicación del Plan Europeo de Vivienda Asequible de la Comisión está prevista provisionalmente para diciembre de 2025.
La Presidencia danesa ya ha presentado unas Conclusiones sobre el próximo plan, que han sido refrendadas por 26 Estados miembros. En particular, han señalado cuatro ámbitos de interés: la financiación, la construcción y la sostenibilidad, la planificación y la inclusión social.
El 29 de junio de 2026, el Consejo instó a los responsables políticos a que consideraran el entrecruzamiento entre las necesidades de vivienda y las tendencias demográficas, como el envejecimiento de la población, la reducción del tamaño de los hogares y la migración entre zonas rurales y urbanas. Se llamó la atención sobre el carácter polifacético e intergeneracional de la crisis de la vivienda en Europa y su impacto en aspectos como la cohesión, la sostenibilidad y la competitividad.
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Última revisión: 29 de junio de 2026