Huisvestingscrisis in de EU
Steeds hogere huizenprijzen en huisvestingskosten zorgen voor een crisis in Europa. De EU werkt aan een plan voor betaalbaardere huisvesting.
De huisvestingskosten stijgen
De woningprijzen in de EU zijn sinds 2015 tot 60% omhoog gegaan, met uitschieters tot meer dan 200%, en ook de huurprijzen en de energiekosten zijn blijven stijgen.
De inkomens van huishoudens hebben hier geen gelijke tred mee gehouden, waardoor veel Europeanen moeite hebben om hun huisvestingskosten te betalen. De verschillende EU-landen en -regio's voelen dit in meer of mindere mate, maar de brede impact maakt de crisis tot een gedeelde zorg voor iedereen.
Huishoudens besteden tegenwoordig gemiddeld bijna een vijfde van hun inkomen aan huisvesting. Ongeveer één op de tien mensen geeft aan zijn huur of hypotheek niet op tijd te kunnen betalen. In grote Europese steden is de druk nog groter: één op de tien stadsbewoners besteedt meer dan 40% van zijn inkomen aan huisvesting.
Dit beperkt de mogelijkheden voor zowel potentiële kopers als huurders. Betaalbaarheid is in de hele EU een belangrijk economisch en sociaal punt van zorg geworden.
Appartementen in grote Europese stadscentra worden geleidelijk onbetaalbaar
De volgende grafiek toont het verwachte aandeel van het salaris dat in 2025 in de grote Europese steden naar huur zal gaan. Bij 100% is het volledige salaris nodig voor de huur, bij meer dan 100% ligt de huur hoger dan het gemiddelde loon. In het algemeen vindt men een huur tot 30% van een gemiddeld salaris het best.
De grafiek toont het percentage van het salaris dat naar verwachting in 2025 in verschillende grote Europese steden aan huur wordt besteed.
In Lissabon is dat het hoogst, namelijk 116%.
Ook in andere steden gaat een aanzienlijk deel van het salaris naar huur. In zowel Barcelona als Madrid is dat 74%.
Ook Milaan en Rome vallen, met respectievelijk 72% en 65%, op.
Een ongelijk huisvestingslandschap
De huisvestingsomstandigheden variëren aanzienlijk in de EU als gevolg van verschillende marktstructuren, rechtskaders en financiële stelsels. In sommige lidstaten wordt de markt gedomineerd door huiseigenaren, terwijl andere lidstaten sterk afhankelijk zijn van particuliere verhuur of gesubsidieerde huisvesting.
Ongeveer twee derde van de Europeanen heeft een eigen huis, maar dit aandeel verschilt sterk van land tot land. Zo bezit meer dan 90% van de Roemenen een eigen woning, terwijl dat in Nederland slechts 10% van de bevolking is. Wat huren betreft is in Frankrijk ruim een vijfde van de bevolking afhankelijk van gesubsidieerde huur; in Zweden is dit slechts 0,6%.
Deze structurele verschillen beïnvloeden de manier waarop landen omgaan met stijgende rentetarieven, demografische druk en de vraag in grootstedelijke gebieden. In sommige landen leidt een krappe huurmarkt tot hogere prijzen, in andere is het juist de combinatie van weinig nieuwbouw met een hoge vraag die het bezit van een eigen woning verder uit het zicht brengt.
Ook de verhouding tussen appartementen en huizen verschilt binnen de lidstaten: bijna 72% van de stadsbewoners woont in een appartement, terwijl 82% van de plattelandsbewoners in een huis woont. In 2050 zal naar verwachting 83% van de EU-bevolking in de stad wonen. Dat zal de huisvesting verder onder druk zetten, vooral in snelgroeiende steden waar de beschikbaarheid en betaalbaarheid nu al beperkt zijn.
Huisvesting in de EU-landen: kopen versus huren
In de volgende grafiek wordt de huisvestingssituatie in de EU-landen vergeleken, met de verschillen tussen eigenwoningbezit en huur. Hieruit blijkt dat het eigenwoningbezit in Oost-Europese landen zoals Roemenië, Bulgarije en Slowakije hoog is, terwijl in landen zoals Oostenrijk, Duitsland en Frankrijk relatief veel huurders zijn.
De grafiek laat zien hoe de huisvesting er in de EU-lidstaten voorstaat, waarbij de huisvestingssituatie van de bevolking van elk land in vier categorieën is verdeeld:
Eigenaar, zonder lopende hypotheek of lening: het percentage mensen dat zonder hypotheek of lening een eigen woning heeft. Roemenië heeft bijvoorbeeld het hoogste percentage, namelijk 92,8%.
Eigenaar, met hypotheek of lening: het percentage eigenaren met een lopende hypotheek of lening. In Nederland heeft 58% van de huiseigenaren een hypotheek.
Huurder, huur tegen marktprijs: het percentage mensen dat tegen marktprijs huurt. In Duitsland betaalt 46,9% van de huurders de marktprijs; in Bulgarije is dat 2,4%.
Huurder, huur tegen verlaagde prijs of gratis: het percentage mensen dat een lagere of geen huur betaalt. Dit geldt voor 21,9% van de mensen in Frankrijk en voor slechts 0,6% in Zweden.
Doel van de grafiek is de verschillen tussen eigenwoningbezit en huur in de EU te illustreren, waarbij te zien is dat in Oost-Europese landen zoals Roemenië en Bulgarije het eigenwoningbezit hoog is, vergeleken met een hoger aantal huurders in landen als Kroatië en Hongarije.
Een EU-plan voor betaalbare huisvesting
Het huisvestingsbeleid is een nationale verantwoordelijkheid; de EU is niet bevoegd op dit gebied. Regionale en lokale overheden spelen vaak een sleutelrol bij de aanpak van de huisvestingscrisis: zij zijn verantwoordelijk voor het huisvestingsbeleid, ruimtelijke ordening en bestemmingsplannen, en voor betaalbare oplossingen die rekening houden met de specifieke behoeften van de gemeenschap.
De gevolgen van de huisvestingscrisis treffen echter het economische en sociale landschap in heel Europa. Stijgende huisvestingskosten hebben gevolgen voor de arbeidsmobiliteit, beperken de toegang tot banen en onderwijs en vergroten de ongelijkheid tussen regio's en sociale groepen. De crisis is heeft dus duidelijk gevolgen op EU-niveau.
De EU-leiders zien dit in en bespraken de huisvestingssituatie op de Europese top van oktober 2025. Daar verzochten ze de Europese Commissie een plan voor betaalbare huisvesting in te dienen dat de inspanningen van de lidstaten op dit gebied ondersteunt. Het Europees plan voor betaalbare huisvesting van de Commissie verscheen in december 2025.
Het Deense voorzitterschap heeft al conclusies gepresenteerd over dit plan, die door 26 lidstaten zijn goedgekeurd. Daarin wordt met name gewezen op 4 belangrijke aandachtsgebieden: financiering, bouw en duurzaamheid, planning en sociale inclusie.
Op 29 juni 2026 heeft de Raad beleidsmakers verzocht rekening te houden met de wisselwerking tussen huisvestingsbehoeften en demografische trends, zoals vergrijzing, krimpende huishoudens en de trek van platteland naar stad. Er werd gewezen op de vele kanten en de intergenerationele aard van de huisvestingscrisis in Europa en de invloed daarvan op zaken als cohesie, duurzaamheid en concurrentievermogen.
Hoe reageerde de EU op de energiecrisis van 2022?
Sociaal beleid
Schone en duurzame mobiliteit
Laatst bijgewerkt: 29 juni 2026