Kryzys mieszkaniowy w UE
Europa stoi w obliczu kryzysu spowodowanego rosnącymi cenami mieszkań i wydatkami mieszkaniowymi. UE pracuje nad planem na rzecz bardziej przystępnych cenowo mieszkań.
Wydatki mieszkaniowe rosną
Od 2015 r. ceny nieruchomości mieszkalnych w UE wzrosły średnio o nawet 60%, przy czym w niektórych państwach członkowskich odnotowano wzrost o ponad 200%, a ceny najmu i koszty energii również nadal się zwiększają.
Za wzrostem tym nie nadążają dochody gospodarstw domowych, przez co wielu Europejczyków ma trudności z pokryciem swoich wydatków mieszkaniowych. W każdym kraju i regionie UE kryzys uwidacznia się w odmienny sposób, ale jego ogólny wpływ sprawia, że jest to wspólny problem wszystkich Europejczyków.
Wydatki mieszkaniowe pochłaniają obecnie prawie jedną piątą średniego dochodu gospodarstwa domowego w UE, a mniej więcej co dziesiąta osoba zgłasza, że nie jest w stanie terminowo opłacać czynszu lub spłacać kredytu hipotecznego. W największych miastach Europy presja jest jeszcze większa: co dziesiąty mieszkaniec miasta wydaje na mieszkanie ponad 40% swojego dochodu.
Taka sytuacja ogranicza możliwości zarówno potencjalnych nabywców, jak i najemców i sprawia, że przystępność cenowa mieszkań jest poważnym problemem gospodarczym i społecznym w całej Unii.
Koszt mieszkania w głównych europejskich ośrodkach miejskich jest coraz wyższy
Na poniższym wykresie przedstawiono przewidywany odsetek wynagrodzenia, który ma zostać wydany na czynsz w 2025 r. w głównych miastach europejskich. Odsetek wynoszący 100% wskazuje, że do zapłaty czynszu jest potrzebne całe wynagrodzenie, natomiast każda wartość przekraczająca 100% oznacza, że czynsz przewyższa średnie wynagrodzenie. Ogólnie uznaje się, że na najem należałoby przeznaczać nie więcej niż 30% wynagrodzenia.
Wykres przedstawia odsetek wynagrodzenia, który ma zostać przeznaczony na czynsz w 2025 r. w różnych dużych miastach europejskich.
W Lizbonie odnotowuje się najwyższy oczekiwany odsetek wynagrodzenia przeznaczony na czynsz – wynosi on 116%.
Także w innych miastach na czynsz przeznaczana jest znaczna część wynagrodzenia – w Barcelonie i Madrycie jest to 74%.
Pod tym względem wyróżniają się też Mediolan i Rzym, gdzie odsetek ten wynosi odpowiednio 72% i 65%.
Niejednolity krajobraz mieszkaniowy
Warunki mieszkaniowe w całej UE są bardzo zróżnicowane ze względu na odmienne struktury rynku, ramy prawne i systemy finansowe. W niektórych państwach członkowskich na rynkach przeważają właściciele nieruchomości mieszkalnych, podczas gdy w innych rynki oparte są w znacznej mierze na prywatnym najmie lub mieszkaniach z dotowanym czynszem.
Prawie dwie trzecie Europejczyków posiada na własność nieruchomości mieszkalne, w których zamieszkuje, ale odsetek ten różni się znacznie w poszczególnych krajach. Skrajne przypadki to Rumunia, gdzie ponad 90% mieszkańców jest właścicielami, i Holandia, gdzie odsetek ten wynosi nieco ponad 10%. Jednocześnie, we Francji z dofinansowania czynszu korzysta ponad jedna piąta mieszkańców, a w Szwecji – jedynie 0,6% mieszkańców.
Te różnice strukturalne decydują o tym, w jaki sposób państwa odczuwają wzrost stóp procentowych, presję demograficzną i popyt na obszarach metropolitalnych. W niektórych państwach wzrost cen wynika z napiętego rynku najmu; w innych państwach to ograniczona liczba nowo budowanych mieszkań i duży popyt sprawiły, że posiadanie nieruchomości mieszkalnej na własność stało się jeszcze bardziej nieosiągalne.
Różnice występują również w proporcjach między mieszkaniami a domami w państwach członkowskich: prawie 72% mieszkańców miast mieszka w mieszkaniach, a 82% mieszkańców wsi mieszka w domach. Przewiduje się, że do 2050 r. liczba ludności miejskiej w Europie osiągnie 83%, dlatego oczekuje się, że presja na mieszkalnictwo będzie się nasilać, zwłaszcza w szybko rozwijających się miastach, w których dostępność i przystępność cenowa już teraz są ograniczone.
Status mieszkaniowy w krajach UE: własność a najem
Na poniższym wykresie porównano status mieszkaniowy w poszczególnych krajach europejskich, pokazując różnice między odsetkiem właścicieli a odsetkiem najemców. Dane wskazują, że w krajach Europy Wschodniej, takich jak Rumunia, Bułgaria czy Słowacja wyższy jest odsetek właścicieli, natomiast w krajach takich jak Austria, Niemcy i Francja – przeciwnie – przeważa najem.
Na wykresie przedstawiono status mieszkaniowy w różnych krajach europejskich; pokazano odsetek ludności w każdym kraju w podziale na cztery kategorie:
Właściciel, brak niespłaconego kredytu hipotecznego lub mieszkaniowego: odsetek osób, które posiadają swoje nieruchomości mieszkalne bezpośrednio, bez kredytu hipotecznego ani pożyczki do spłacenia. Na przykład w Rumunii odsetek ten jest najwyższy i wynosi 92,8%.
Właściciel, kredyt hipoteczny lub mieszkaniowy: kategoria obejmująca osoby, które są właścicielami swoich domów, ale mają do spłacenia kredyt hipoteczny lub pożyczkę. W Holandii 58% właścicieli domów posiada kredyt hipoteczny.
Najemca, najem po cenie rynkowej: odsetek osób wynajmujących mieszkanie po cenie rynkowej. W Niemczech 46,9% osób płaci cenę rynkową, a w Bułgarii odsetek ten wynosi 2,4%.
Najemca, najem po obniżonej cenie lub bezpłatny: kategoria pokazująca odsetek osób płacących obniżony czynsz lub zwolnionych z czynszu. Dotyczy to na przykład 21,9% osób we Francji i jedynie 0,6% osób w Szwecji.
Wykres ma zilustrować występujące w całej UE różnice pod względem odsetka właścicieli i odsetka najemców. Zwraca uwagę na wyższe odsetki właścicieli nieruchomości w krajach Europy Wschodniej, takich jak Rumunia i Bułgaria, w porównaniu z wyższymi odsetkami najemców w krajach takich jak Chorwacja i Węgry.
Unijny plan na rzecz przystępnych cenowo mieszkań
Każde państwo członkowskie odpowiada za swoją politykę mieszkaniową, ponieważ UE nie ma kompetencji w tej dziedzinie. W radzeniu sobie z kryzysem mieszkaniowym kluczową rolę często odgrywają władze regionalne i lokalne, ponieważ to w ich gestii leży wdrażanie polityki mieszkaniowej, regulowanie planowania przestrzennego i użytkowania gruntów, a także zapewnienie przystępnych cenowo rozwiązań mieszkaniowych odpowiadających na potrzeby społeczności.
Skutki kryzysu mieszkaniowego dotyczą jednak całego europejskiego krajobrazu społeczno-gospodarczego. Rosnące wydatki mieszkaniowe wpływają na mobilność pracowników, ograniczają dostęp do miejsc pracy i edukacji oraz przyczyniają się do nierówności między regionami i grupami społecznymi. Ze względu na te skutki transgraniczne kwestia ta nabiera coraz większego znaczenia na szczeblu UE.
Dlatego też unijni przywódcy omówili sytuację mieszkaniową na szczycie Rady Europejskiej w październiku 2025 r. i zwrócili się do Komisji Europejskiej, by przedstawiła plan na rzecz przystępnych cenowo mieszkań, który wsparłby wysiłki państw członkowskich w tej dziedzinie.
Prezydencja duńska przedstawiła już konkluzje w sprawie tego przyszłego planu, które zostały zatwierdzone przez 26 państw członkowskich. W szczególności zwrócono w nich uwagę na cztery obszary priorytetowe, tj. finansowanie, budownictwo i zrównoważoność, planowanie oraz włączenie społeczne.
29 czerwca 2026 r. Rada wezwała decydentów do przeanalizowania zależności między potrzebami mieszkaniowymi a tendencjami demograficznymi, takimi jak starzenie się społeczeństwa, zmniejszanie się gospodarstw domowych i migracja ze wsi do miast. Zwrócono uwagę na wieloaspektowy i międzypokoleniowy charakter kryzysu mieszkaniowego w Europie oraz jego wpływ na takie obszary jak spójność, zrównoważony rozwój i konkurencyjność.
Akt o przystępnych cenowo mieszkaniach
9 września 2026 r. Komisja zaproponowała akt o przystępnych cenowo mieszkaniach. Ma on pomóc państwom członkowskim i właściwym organom lokalnym rozwiązać, zgodnie z prawem UE, problem przystępności cenowej i dostępności mieszkań na obszarach znajdujących się pod największą presją.
Akt ten zapewni pierwsze w historii wspólne europejskie ramy oceny środków związanych z mieszkalnictwem i mających wpływ na jednolity rynek: wprowadzi zharmonizowaną definicję „obszarów dotkniętych presją mieszkaniową” i określi konkretne zgodne z jednolitym rynkiem środki dla tych obszarów.
Jako współprawodawcy Rada i Parlament przeanalizują projekt Komisji, a następnie wynegocjują ostateczny kształt rozporządzenia.
Wykluczenie mieszkaniowe i bezdomność
19 października 2026 r. państwa UE zobowiązały się do zwiększenia wysiłków na rzecz zapobiegania bezdomności i wykluczeniu mieszkaniowemu oraz przeciwdziałania tym zjawiskom. W ten sposób chcą pomóc zapewnić osobom znajdującym się w trudnej sytuacji możliwość znalezienia bezpiecznego miejsca, które można nazywać domem.
W zaleceniu Rada określa szeroki zestaw środków, które łączą wsparcie w sytuacjach nadzwyczajnych z długoterminowymi działaniami służącymi zapobieganiu bezdomności i ułatwieniu dostępu do odpowiednich i bezpiecznych mieszkań.
- Miejsce, które można nazwać domem: Rada przyjmuje zalecenie w sprawie wykluczenia mieszkaniowego i bezdomności (komunikat prasowy z 19 października 2026)
- Rada podkreśla demograficzny wymiar kryzysu mieszkaniowego w Europie (komunikat prasowy z 25 czerwca 2026)
- Rada ds. Zatrudnienia, Polityki Społecznej, Zdrowia i Ochrony Konsumentów (1 grudnia 2025)
- Rada Europejska (23 października 2025)
-
Obecnie tylko w następujących językach:
Ostatnia aktualizacja: 17 września 2026